濰縣路、四方路片區。本報記者 馬藝峰 攝

中山路拆遷片區。本報記者 馬藝峰 攝

“配套設施太陳舊，跟不上年輕人節奏，各取所需吧，沒必要再整出一個臺東”，“改了這么多次都動不了，拆遷成本太高，無錢賺誰去搗鼓，只是可惜了那個好地段”……自從本報推出對中山路改造報道之后，很多熱心網友回復留言，甚至打來電話，對中山路復興面臨的問題及后期改造方向獻言獻策。為此，記者梳理了熱心讀者的回復，同時對業界專家進行了采訪。

商業配套陳舊很難做大

有網友反映，目前中山路配套問題是硬傷，要想吸引年輕人必須要加強區域的時尚配套。而實際上，記者了解到，該區域內目前商場超市都是較為傳統的形式，缺少最新商業綜合體。“目前從形式來說，我們應該是最新的商超類型，目前銷售情況還可以。”喜悅來超市一位當班經理告訴記者，“由于現在這個片區新住宅區不多，所以老年群體比較多，他們也習慣這種購物場所，要是真建個綜合體，估計也支撐不起來。”

也有部分業內人士認為，中山商圈要從配套設施上徹底恢復“年輕態”，難度系數很大。地產業內人士張百忍認為，“其實就西部老城區天然條件來講，是一個很不適合做大商業的地方。其三面環海，只有東北有出口，而且兩個道路都不是很寬闊。周邊的道路也是一般，多為小街小道，猶如蛛網，再加上火車站和鐵道線路，人流物流進出很是不便。頗似麻袋里做道場，很難施展開來。”

成本高開發企業無力接盤

而實際上，據知情人士透露，早在幾年前，作為舊城改造成功案例的上海新天地的相關負責人前來考察，計劃百億巨資全盤改造，但最終因為成本太高，改造難度較大而最終放棄。

記者發現，盡管位于近海區，落子該區域的開發商少之有又少，即使是在前幾年房地產形勢較好的時候，也沒有出現過集中入駐的情況。而從僅有的幾個新開發項目來看，近來銷售情況也一般。“整體局面打不開，房產銷售肯定受影響。”在2006年就拿地某在售項目銷售人員告訴記者。

記者采訪獲悉，這些區域房屋征收成本太高，開發企業即使有想法也很難落實到位。前幾年房地產行業的暴利時代，某種程度上也讓被征收人對補償的期望值更高，再加上對老建筑的保護，在如今房產市場利潤降低的情況下，很難有開發企業愿意接盤。張百忍表示，這種新建與征收的矛盾最終只能交給市場了。

地鐵開通提升交通運載力

而交通配套方面，有網友表示，大城市的老城區交通狀況一般都堵，如果有了地下交通可能中山路會好點。據了解，地鐵一期M3號線在市南區主要集中在沿海一線，途經中山路商圈，并將其與香港中路商圈相連。地鐵2號線，也串聯起多個商圈，建成以后通過與3號線的環城，將新舊商圈連接，形成集群效應。“城市地鐵像‘黃金扁擔’一樣，將多個商圈連接，讓各大商圈保持各自特色的同時，平衡各區域發展，中山路借助這個契機，加強了與其他商圈的聯系。同時，一些地下商街也可以借助地鐵的優勢，重新煥發生機。”戴德梁行商業部叢麗女士認為，通過改造以及地鐵建設的輔助作用，中山路的境況應該會好一些。

青島財經日報/青島財經網記者 葛均艷