對于中國的房地產(chǎn)市場來說，今年的政府工作報告好似一聲發(fā)令槍，各個主管部門在2015年全國兩會之后動作不斷。繼住建部本周要求各地進(jìn)一步降低公積金貸款門檻，增加公積金貸款額度之后，昨天上午又傳來最新消息，國土部、住建部日前又聯(lián)合下發(fā)通知，要求優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地 產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

上一次出臺引發(fā)如此關(guān)注的樓市政策，還要回溯到2013年初的國務(wù)院“新國五條”;那時候，“穩(wěn)定房價”、“20%交易稅”、“限購”還是主題 詞。而在最新的通知里，這些字眼都沒有出現(xiàn)。如同今年政府工作報告中所說，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的方略是：堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主 體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求。

國土部、住建部在通知中開宗明義：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定關(guān)系民生和經(jīng)濟社會發(fā)展。曾經(jīng)熟悉的“支柱產(chǎn)業(yè)”表述不見蹤影。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟：世界各國都認(rèn)為房地產(chǎn)是重要產(chǎn)業(yè)，但是不是作為一種投資拉動的主力呢?作用有所下降。所以通知不是強調(diào)了作為投資的支柱產(chǎn)業(yè)，而是強化了惠民生、城鎮(zhèn)化的重要產(chǎn)業(yè)或者基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

支持居民自住和改善性住房需求，已一再被官方明確為中國樓市政策主基調(diào)。但如通知所說，一個基本現(xiàn)實是：去年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，交易量下降，開發(fā)投資增速回落，區(qū)域性差異加劇。

為此，新政逐一解剖麻雀。

重點一：明確分類指導(dǎo)——住房供應(yīng)偏多市縣，住宅用地供應(yīng)要減少

通知強調(diào)，要有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模。省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)和國土資源主管部門，都要合理制定、確立住房和土地供應(yīng)規(guī)模。一方 面，對住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng);另一方面，對住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應(yīng)根據(jù)市 場實際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

不過，這一備受關(guān)注的新政如何落實仍有待觀察。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉：到底哪種情況算土地供應(yīng)過剩，目前沒有明確提及。土地真正過剩的是三四線城市，但是讓他們真正減少土地供應(yīng)又不太現(xiàn) 實，因為這些地方政府過去都是依賴土地財政的。所以從政策本身來看，會有一些積極影響，但是影響力度可能還需要其他部門有關(guān)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型政策的配套。

財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)表示：

馬光遠(yuǎn)：地方政府依賴房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟、做大財政，這種模式已經(jīng)走到極致。現(xiàn)在房子已經(jīng)非常多，再供大量地，一是浪費，二是引發(fā)更多風(fēng)險。

重點二：出現(xiàn)新鮮提法——尚未開發(fā)的房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型利用

通知說，在建商品住房項目如果有戶型不適應(yīng)市場需求，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許做出調(diào)整，支持居民自住和改善性住 房需求。特別值得關(guān)注的是，通知指出，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方 案，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)。

不過，業(yè)內(nèi)對于這一改變土地用途條款的可操作性存在質(zhì)疑。

房產(chǎn)專家丁建剛：無論怎么轉(zhuǎn)，這是一個涉及到法律和契約的問題，比如說去年你賣地的時候，這個條件是已經(jīng)設(shè)定的。然后現(xiàn)在你又去變規(guī)劃、變開發(fā)用途，當(dāng)時想來競買的其他開發(fā)商就會質(zhì)疑這個是一個契約。

重點三：一只落地的靴子——商品住房可作為棚改安置房和公共租賃住房房源

這一在住建部內(nèi)部此前已經(jīng)基本明確并已開始執(zhí)行的政策，被擺到了明面上。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉依此認(rèn)為，新政中沒有救市的意味，而是更接地氣。

胡景暉：一個重大的調(diào)整就是，如果土地長期閑置，房子蓋了賣不掉，在市場上留存解決不了，那還不如轉(zhuǎn)成民生性的保障性住房，總比資產(chǎn)浪費要好。

不過業(yè)內(nèi)也有擔(dān)憂，在這一過程中，如何界定可被采購的商品房，如何防止尋租行為，都還存在完善空間。

重點四：雙方聯(lián)手作為——部門聯(lián)手監(jiān)督房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)嚴(yán)重違法違規(guī)或違反有關(guān)規(guī)定的，國土部門可根據(jù)住建部門信息，限制或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地競買;在土地市場違法違規(guī)的，住建部門可依據(jù)國土部門信息予以處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，依法注銷其資質(zhì)證書。

總的來說，新政發(fā)布后，記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士對其可能對樓市、尤其是房價產(chǎn)生的影響難以達(dá)成一致。此前有傳言說，央行將下調(diào)二套房商貸首付比例，下調(diào)房貸利率，至今未得到證實或證偽，顯然市場還在等待著更多新政的出臺。

張大偉：包括央行等，應(yīng)該也會有一些相應(yīng)的房地產(chǎn)政策出現(xiàn)，我們覺得這些意義更大一些。