盡管樓市相繼迎來(lái)政策利好，受高庫(kù)存影響，房?jī)r(jià)仍處在下行通道。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月18日發(fā)布的3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，3月全國(guó)70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格同比全部下降。青島新房?jī)r(jià)格同比下降幅度繼續(xù)加大，達(dá)到9.3個(gè)百分點(diǎn) ，為去年9月份同比“轉(zhuǎn)漲為降”以來(lái)的最大降幅 ，而140平方米以上的住宅價(jià)格同比跌幅超過一成。

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近日，城市信報(bào)/信網(wǎng)記者調(diào)查青島市內(nèi)三區(qū)、嶗山區(qū)、青西新區(qū)等剛需和改善型樓盤共165個(gè)項(xiàng)目4月份成交價(jià)格，并與3月份成交價(jià)格對(duì)比發(fā)現(xiàn)，市區(qū)內(nèi)近半數(shù)樓盤都出現(xiàn)不同幅度的漲價(jià)，而青西新區(qū)樓盤則降價(jià)比較多。

根據(jù)青島房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)提供給城市信報(bào)的數(shù)據(jù)，記者發(fā)現(xiàn)，與3月份成交均價(jià)相比，4月份，市南區(qū)、原市北區(qū) 、原四方區(qū)成交均價(jià)均出現(xiàn)不同程度上漲。而作為剛需集中地李滄區(qū)和豪宅聚集區(qū)的嶗山區(qū)，成交均價(jià)均有所下跌。此外，青西新區(qū)成交均價(jià)也有所下降。

具體到各區(qū)，市南區(qū)統(tǒng)計(jì)的4個(gè)樓盤，除魯商中心外，遠(yuǎn)洋公館、金茂灣、華潤(rùn)中心等4月成交均價(jià)都有所上升，上升幅度為1000元/平方米左右。

而原四方區(qū) ，22個(gè)統(tǒng)計(jì)樓盤中，15個(gè)4月成交均價(jià)出現(xiàn)不同程度上漲。原市北區(qū)13個(gè)統(tǒng)計(jì)樓盤中，8個(gè)成交均價(jià)上漲。李滄區(qū)19個(gè)統(tǒng)計(jì)樓盤中，10個(gè)樓盤成交均價(jià)上浮。

值得注意的是，4月成交均價(jià)最高的樓盤是海信天璽，50150元/平方米。該樓盤位于海興路與海口路交界口，附近有江蘇路小學(xué)分校和麥島小學(xué)，海大浮山校區(qū)。成交均價(jià)最低為錢塘江花園，僅為3080元/平方米，該樓盤位于原黃島區(qū)。

原因 好戶型房源大量出售抬升均價(jià)

樓市“金三銀四”已經(jīng)逐漸接近尾聲，對(duì)于各區(qū)域房?jī)r(jià)波動(dòng)，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為受各類新政影響，再加上傳統(tǒng)銷售旺季，部分主力樓盤推出大量好戶型房源，造成了成交均價(jià)上升。

據(jù)房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師張斌介紹，市內(nèi)三區(qū)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定、人口密度較大，價(jià)格波動(dòng)比較小，而嶗山區(qū)則以豪宅別墅為主，價(jià)格波動(dòng)比較大。

“4月份也是樓盤銷售旺季，相比3月份，市場(chǎng)好的情況下，房企拿出好位置好戶型房源出售，價(jià)格自然會(huì)有所上升。拉動(dòng)成交均價(jià)上漲。例如越秀星匯藍(lán)灣，年前特價(jià)8000元/平方米，現(xiàn)在則是9000元/平方米。”張斌說。

張斌分析，青西新區(qū)正常樓盤售價(jià)應(yīng)該在8000～9000元/平方米，而實(shí)際上，萬(wàn)達(dá)維多利亞灣等主力熱銷樓盤價(jià)格在5000～6000元/平方米，“后者搞活動(dòng)集中簽約的話，就會(huì)因?yàn)榱看髢r(jià)低從而帶動(dòng)區(qū)域成交均價(jià)降低。”

張斌認(rèn)為 ，上周成交量?jī)r(jià)均已經(jīng)達(dá)到2015年高位，這表明市場(chǎng)回暖逐步體現(xiàn)。

新盤 4月22家樓盤入市，選擇空間增大

3月份的樓市利好政策，主要來(lái)自首付款比例下調(diào)及營(yíng)業(yè)稅免征期“五年改兩年”。政策利好刺激讓樓市成交量大幅攀升，而價(jià)格并沒有與成交量一起出現(xiàn)正增長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)人士分析，青島房?jī)r(jià)在經(jīng)過前幾年的上漲后已處在高位，加上目前庫(kù)存高企，樓市投資性需求減少，價(jià)格仍有下探空間。

根據(jù)“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份，新建商品住宅共成交8547套，較之2月份3724套的簽約量增加了4823套，環(huán)比增幅為130%。而根據(jù)青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本月預(yù)計(jì)將有22家樓盤入市，其中純新盤項(xiàng)目有8個(gè)。其中4月預(yù)計(jì)開盤的純新盤項(xiàng)目中，市北區(qū)有兩個(gè)，青西新區(qū) 、城陽(yáng)區(qū)各1個(gè)，即墨市有4個(gè)純新盤入市。

“受首付款比例下調(diào)及營(yíng)業(yè)稅政策利好影響，二季度的樓市成交量仍會(huì)迎來(lái)反彈期，而且開發(fā)商推盤節(jié)奏也明顯加快，購(gòu)房者尤其是剛需和改善性需求選擇的空間增大。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明分析說。

“從房源供應(yīng)角度來(lái)看，多層房源依舊稀缺，以高層房源為主，戶型面積普遍在80到110平方米之間，開發(fā)商定位是以剛性需求和改善性需求為主。”樓市分析人士張百忍說，預(yù)計(jì)隨著地方政府出臺(tái)新政落地細(xì)則，降息、降準(zhǔn)利好讓信貸大環(huán)境好轉(zhuǎn)，剛性需求和改善性需求有望在二季度相繼入市，樓市再升溫可期，但受制于存量壓力，部分區(qū)域的新房?jī)r(jià)格或仍會(huì)有下探空間。

展望 下半年世園板塊最熱鬧

對(duì)于2015年下半年，樓市表現(xiàn)如何?業(yè)內(nèi)分析，根據(jù)2014年各家房企拿地情況可以預(yù)計(jì)，2015年下半年，李滄區(qū)世園板塊將成為熱點(diǎn)區(qū)域。

據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)分析，2014年李滄區(qū)共成交商住用地18宗，面積超過1280畝，在青島市內(nèi)各區(qū)中僅次于西海岸和城陽(yáng)區(qū)，是主城區(qū)四區(qū)中土地成交量最大的區(qū)域。去年共有八家開發(fā)商在李滄拿地，分別是萬(wàn)科、保利、綠地、北京城建、海爾、卓越、新城、和達(dá)，每一個(gè)都是響當(dāng)當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)大鱷。

其中 ，除了保利和綠地外，其余幾家房企所拿地塊都集中在東李世園板塊，而且距離都比較近。除北京城建拿的蘇家社區(qū)改造地塊稍微遠(yuǎn)點(diǎn)外，萬(wàn)科的于王社區(qū)地塊、海爾的李家上流地塊以及和達(dá)和卓越新城拿的上臧爐房社區(qū)地塊，幾乎可以連成一個(gè)不規(guī)則的四邊形。

“下半年，世園板塊將非常熱鬧，從位置上看，這些項(xiàng)目都集中在世園板塊;從體量上看，除了海爾鉑悅蘭庭和北京城建項(xiàng)目相對(duì)較小，只有10萬(wàn)多平方米外，萬(wàn)科、海爾、和達(dá)和卓越新城等幾個(gè)項(xiàng)目體量都超過10萬(wàn)平方米，其中，萬(wàn)科生態(tài)城二期已拿地的體量為33.3萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)繼續(xù)拿地。”銳理數(shù)據(jù)市場(chǎng)分析人士介紹。

雖然目前這些項(xiàng)目具體的產(chǎn)品差異還不清楚，但從容積率上看 ，這些項(xiàng)目容積率大都在2.0以上，未來(lái)肯定是以高層產(chǎn)品為主。該分析人士認(rèn)為 。“除了和達(dá)將有部分別墅洋房以外，海爾鉑悅蘭庭、萬(wàn)科生態(tài)城二期、卓越新城和北京城建項(xiàng)目都將以高層住宅為主，同時(shí)配有部分商業(yè)，所以，未來(lái)這些樓盤產(chǎn)品相似程度特別高，都屬于同一區(qū)域的精品項(xiàng)目。”

“區(qū)域這么集中，產(chǎn)品定位又相對(duì)類似，種種因素注定了今年下半年，世園板塊將成為李滄樓市的熱點(diǎn)區(qū)域。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)房者而言，下半年世園板塊值得期待。

城市信報(bào)/信網(wǎng)記者 王琦