新年伊始，頗受關(guān)注的房貸市場節(jié)后又有了新動向：一直“按兵不動”的國有銀行開始松動首套房貸利率，眼下農(nóng)行、交行兩家銀行不同程度下調(diào)房貸利率，這似乎具有風(fēng)向標(biāo)的意味，難道市民今年能拿到更低的房貸折扣?讓我們拭目以待。

另外，今年起央行調(diào)整了存貸款基準(zhǔn)利率。其中，跟購房者關(guān)系最密切的5年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點，由6.55%下調(diào)至6.15%。大部分銀行將對存量老客戶實行央行降息后的新貸款利率。對于身背沉重房貸壓力的房奴一族而言，能獲得不少實惠。

農(nóng)行交行率先“松綁”

進入2015年第一個月，銀行獲得新一年貸款額度，房貸利率再現(xiàn)微“松綁”。“農(nóng)行首套房貸款利率最低可9.5折了，我今天去申請房貸得到的消息。”昨日，市民劉先生高興地向記者透露此事。記者隨后從農(nóng)行青島分行了解到，農(nóng)行青島分行剛對房貸政策進行調(diào)整，市民購買首套房最低可享受9.5折的優(yōu)惠房貸利率，此次調(diào)整并不僅限于購買農(nóng)行合作樓盤的客戶。

其它國有銀行在房貸利率方面是否有松動呢?記者隨后向中行、工行、交行等國有銀行咨詢此事，中行、工行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行在房貸政策方面暫無調(diào)整，仍執(zhí)行差別化利率，最低仍是基準(zhǔn)利率。不過，交行青島分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行自去年年底已調(diào)整房貸政策，對部分優(yōu)質(zhì)客戶、優(yōu)質(zhì)樓盤實行9.5折的房貸優(yōu)惠利率，接下來他們將一如既往支持市民購買剛需住房的房貸需求。

興業(yè)最多可貸第四套房

此前在限購城市或地區(qū)，居民不能購買第三套住房，而即使在非限購地區(qū)，購買第三套及以上的房子也難從銀行獲得貸款。

早在去年10月中行總行即發(fā)文解禁3套房房貸，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房的，根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平;并可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和地方政府相關(guān)政策，對符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

今年元旦剛過，記者從興業(yè)銀行青島分行獲悉，該行最多可貸到第四套房，這一政策調(diào)整幅度還是很大的。記者從該行個貸部門了解到，如果名下前兩套住房房貸已經(jīng)還清，可以向該行申請房貸，首付比例最低可達到兩成，也可以是2.5成、3成，這對購房者來說無疑是一個利好。

“比如說，有的家庭自己名下有房產(chǎn)，爸媽的房產(chǎn)也在自己名下，如果想再給另一方老人購買一套住房的話，前兩套貸款還清就可以再申請。目前，我們可以做到第四套房，據(jù)了解在同城銀行中應(yīng)該算首家了。”興業(yè)銀行青島分行個貸負(fù)責(zé)人趙總表示。同時，記者了解到，如果購買第三套房(前兩套房貸還清)首付三成的話利率為基準(zhǔn)，如果首付為2.5成的話，利率上浮為1.06倍;如果首付兩成，利率則上浮1.12倍。

趙總表示，目前該行首套房貸利率仍為9.5折，預(yù)計今年1月份仍有繼續(xù)下調(diào)的可能。“從目前申請咨詢的情況來看，仍以剛需用戶為主，面積都不大集中在90平方米左右，貸款在60萬元左右。”趙總表示。

同時，記者從青島銀行等各家銀行獲悉，房貸利率暫未做調(diào)整，不過年初銀行貸款額度充足。

客戶1月月供略有增加

央行去年底調(diào)整的存貸款基準(zhǔn)利率中，跟購房者關(guān)系最密切的要數(shù)五年期貸款基準(zhǔn)利率，由原來的6.55%調(diào)整至6.15%，下調(diào)了0.4個百分點。這對絕大多數(shù)選擇“利率固定日調(diào)整”房貸利率的購房者來說，無疑是個利好消息。不過，島城的夏先生看到銀行發(fā)來的還款提醒短信卻傻了眼，今年開始執(zhí)行的房貸新利率自己1月份的還款數(shù)額非但沒有減少，反而還略微有所增加，這是怎么回事?

某股份制銀行信貸部工作人員解釋，由于銀行實行分段計息以及每位客戶的具體還款日不同，利率調(diào)整后的一兩個月，月還款額總會有些不同，房貸客戶一定要“具體問題具體對待”。以2015年1月份為例，新利率雖已啟用，但1月份本身的還款利息是跨年的，所以需要分段計算。即2014年12月的利息仍按照舊利率執(zhí)行，1月的利息按照新利率計算。假設(shè)房貸扣款日為每月20日，那么1月份的還款利息就由去年12月最后11天的利息和1月份前20天的利息組成。

今年1月1日利率降低后，各家銀行會根據(jù)等額還款算法、貸款余額、新的貸款利率等要素，重新為購房者計算貸款月供。由于利率下降，月供中的本金金額會相應(yīng)提高，這一調(diào)整也可能造成1月份月供金額比12月份還多。不過，本金還得越多，客戶今后在貸款結(jié)清前要承擔(dān)的總利息反而越少，對客戶而言是一大利好。

提前還貸仍要精打細算

房貸降息后，購房者每月的還房貸壓力確實有所減輕。以房貸總金額50萬元、剩余貸款期限20年，使用等額本息還款方式，如按照5年期以上房貸利率6.55%計算，每月應(yīng)還款為3742.6元，而降息后按照6.15%計算，每月應(yīng)還房貸款3625.56元，少還利息117.04元，全年可少還利息1404元，20年利息總額累計可少還息約2.8萬元。

既然需要償還的利息減少了，很多手頭有閑錢的購房者就想到了提前還貸，可提前還貸到底劃算嗎?

銀行人士提醒，提前還貸對購房者來說并不一定劃算。如果你是等額本息還款者，越到后期所剩的本金越少，所產(chǎn)生的利息也越少，當(dāng)還款期接近一半時，購房者已還了一半多的利息，提前還貸的意義并不大。除此之外，此前如果擁有7折、8折優(yōu)惠利率貸款的購房者，也大可不必提前還貸，因為春節(jié)前夕中長期理財產(chǎn)品收益還將會出現(xiàn)上漲趨勢，基本能趕超房貸利率。但是，如果貸款時沒有申請到優(yōu)惠利率，月供壓力較大，且沒有更好投資收益選擇的購房者，則可考慮提前還貸。