對場外配資的監(jiān)管波及到樓市。多方消息顯示，監(jiān)管部門計劃出臺措施，打擊部分中介機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購房首付款的貸款的行為。記者調(diào)查了解到，受此影響，島城部分房產(chǎn)中介已經(jīng)暫停首付貸業(yè)務(wù)，但仍有公司在提供此業(yè)務(wù)，利率最低可達7%。

“首付貸”現(xiàn)樓市

所謂首付貸，是指在購房人首付資金不足時，地產(chǎn)中介或金融機構(gòu)能夠為其提供補助資金拆借，用于購房人放大購房杠桿。“通過首付貸，可以讓購房者的實際首付比例大大降低，最低可達一成首付比例。”時代縱橫營銷公司總經(jīng)理張百忍說，這相當于是10倍的杠桿，算起來，這一杠桿比例遠高于去年股市內(nèi)的“場外配資”。

據(jù)介紹，首付貸期限一般是3年以內(nèi)，利率在7% 到9%之間。“利率盡管低，但公司一般會收取一定比例的手續(xù)費，這樣加起來利率就會在10%左右。”市南區(qū)一家融資平臺的李經(jīng)理說。

首付貸產(chǎn)品在樓市的規(guī)模有多大?目前島城并沒有具體的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。但記者注意到，以鏈家為例，該公司首付貸產(chǎn)品2015年的總體規(guī)模為3億元左右，購房者通過這款產(chǎn)品平均申請的貸款為15萬元左右，審核通過率為70%。其首付貸產(chǎn)品此前僅面向新房銷售，已完成了1.8億元的回款，余額為1.2億元。目前，鏈家已經(jīng)暫停了其首付貸的產(chǎn)品。

最低可操作一成首付

據(jù)青島科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰介紹，在房產(chǎn)中介行業(yè)，提供類似首付貸產(chǎn)品的有我愛我家、房天下、世聯(lián)行等。“以P2P為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)也有‘首付貸’相關(guān)產(chǎn)品，包括小牛在線、合匯貸和生活貸等。”孫杰說。

以青島貸款無憂服務(wù)平臺為例，記者注意到，該公司主打的宣傳口號是“貸款付首付，購房只需要一成房款”。“樓市在回暖，為解決購房者首付難題，我們聯(lián)手數(shù)家銀行推出首付貸業(yè)務(wù)，讓首付也能貸款。”這家服務(wù)平臺的工作人員說，而且青島在售的所有樓盤都可“貸款”首付，如果房屋總價是100萬元，購房者只需拿出10萬元，另外20萬首付款由機構(gòu)通過他們平臺完成匹配，然后向銀行申請70萬房貸。

據(jù)介紹，購房者借的兩成首付款，需在6到36個月之內(nèi)還清。購房者可以自由選擇還款方式，無論是銀行貸款中最常見的等額本息式還款，還是月供壓力更低的按月付息，這家服務(wù)平臺的首付貸業(yè)務(wù)可以量身為需求用戶匹配最優(yōu)貸款。

對此，市南區(qū)一家融資平臺的李經(jīng)理介紹，以互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)“首付貸”為例，如果申請人沒有抵押貸款，“首付貸”最低可貸1萬元，最高可以貸到房屋總價的20% 。而具體的操作過程一般是，平臺把“首付貸”包裝成年化收益率8% 至12% 的P2P產(chǎn)品，然后對外發(fā)售。

說法 很容易導(dǎo)致出現(xiàn)兌付危機

記者采訪了解到，用戶在申請首付貸款時，需要填寫收入、銀行流水等相關(guān)信息，放貸方在審核通過后再放款給客戶，客戶再用來繳房款。

但也有新盤開發(fā)商在辦理低首付貸款時，并不采用這種方式。以位于市北區(qū)中央商務(wù)區(qū)的青房財富地帶項目為例，該項目為寫字樓項目，目前最低可以做到兩成首付，而按照國家政策，最低首付比例為50%。“春節(jié)以前，我們項目的最低首付比例可以做到一成，節(jié)后已經(jīng)上調(diào)到兩成。”該項目銷售人員說，具體操作時，購房者首付兩成后，項目可以幫著辦理總房價50%的貸款，其余的三成首付款，購房者可以在未來的3年內(nèi)，采取交租金的方式來補繳。

此外，包括李滄區(qū)、城陽區(qū)在內(nèi)的多家新盤項目，也打出了首付一成的營銷方案，但其余的首付款，采用的是開發(fā)商墊付的方式，在未來的兩到三年內(nèi)，購房者可以陸續(xù)還清其余的首付款。

“這種操作模式下，如果房價停止上漲甚至大幅下跌，很容易出現(xiàn)兌付危機。”張百忍說。

日前，據(jù)多家媒體報道，包括央行和銀監(jiān)會在內(nèi)的金融監(jiān)管部門，正密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風險，將要求商業(yè)銀行對于住房貸款申請嚴格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應(yīng)發(fā)放貸款。監(jiān)管部門將打擊部分中介機構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購房首付款的貸款行為。

由于一線城市房價急劇上漲，“杠桿上的樓市”在今年的全國兩會上也成為重要議題。全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出，如果聽任當前一些地方的房市高杠桿，將會是另一場金融災(zāi)難。一些銀行的購房貸款首付已經(jīng)從原來的40%降到30%，現(xiàn)在有些已經(jīng)降到20%，如果房產(chǎn)商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付，實際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付，而美國次貸危機的源頭就是零首付。記者 王愛科