國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。即便庫存仍在增加，今年前11月，我國還新開工房屋140569萬平方米。這意味著新房仍將源源不斷涌向市場。

社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛算了一筆賬，截至今年底，我國商品住房總庫存預(yù)計達(dá)到39.96億平方米。

其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月;期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。“今年中國樓市呈現(xiàn)的特點與過去十年間供不應(yīng)求的局面完全不同。”

受庫存壓力的影響，今年以來，房地產(chǎn)投資同比增幅持續(xù)放緩和快速下滑。

“今年房地產(chǎn)住宅投資同比增幅持續(xù)下滑，已快接近2009年2月的歷史最低值。”倪鵬飛說，房地產(chǎn)投資下降直接拖累經(jīng)濟(jì)增長，初步測算，今年前三季度，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)率已降到只有0.04個百分點，創(chuàng)下2000年以來的新低，幾乎要落入負(fù)增長貢獻(xiàn)軌道。

實際上，今年以來，中央出臺的有利于穩(wěn)定樓市的調(diào)控政策不少。今年“330新政”后，在降低房貸首付比例、購房滿2年免征營業(yè)稅等優(yōu)惠政策的支持下，我國房地產(chǎn)銷售面積增速已經(jīng)從1至2月的-16.3%，逐步回暖，最終使去年底至今年的商品房銷售增速呈現(xiàn)出對勾型反轉(zhuǎn)。

然而，受不動產(chǎn)特點的局限，樓市回暖程度并不一致，壓力分化是今年樓市最突出的特點。分區(qū)域看，1—11月份，東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長9.6%，增速比1—10月份提高0.3個百分點;而西部地區(qū)商品房銷售面積同比增長3.8%，增速回落0.1個百分點。

分城市看，庫存壓力更非“全國一盤棋”。在社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士李超看來，過去幾年住房需求的“同跌同漲”的局面，在2015年終結(jié)，樓市進(jìn)入了一個全面大分化時期：一線城市和人口基本面較好的二線城市，住房需求持續(xù)高漲，總體上呈現(xiàn)“量穩(wěn)價增”的局面;

其它二線城市和部分三線城市從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)優(yōu)化，總體步入“量減價穩(wěn)”階段，有一定的庫存壓力;部分三線城市和四線城市需求總體乏力，“有量無價”，庫存壓力大。

去庫存如何發(fā)力 遠(yuǎn)近結(jié)合、供求雙向發(fā)力

“三四線城市庫存壓力依然很大，可見單純依靠宏觀政策，已經(jīng)難以刺激需求，更難達(dá)到綜合目標(biāo)。”倪鵬飛說。

正是基于目前的樓市特點與人口特征，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議為樓市去庫存開出的藥方更加突出改革紅利，按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

“樓市去庫存要近期與遠(yuǎn)期統(tǒng)籌結(jié)合，供給與需求雙向發(fā)力，多措并舉。制度性變革有利于解決房地產(chǎn)中長期需求問題，而短期看，去庫存還是要在庫存壓力大的城市減少甚至限制新的供應(yīng)，并鼓勵開發(fā)商降價出清。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲說。

倪鵬飛也認(rèn)為，去庫存需要雙向發(fā)力。供給端要做減法，減少庫存高的城市和區(qū)位的新房開工規(guī)模;通過企業(yè)并購重組等形式減少項目爛尾。需求端則要做加法。

“打通保障房與商品房的供給渠道，如果棚改可以從商品住房市場購買項目，則5年可以消化庫存15億平方米。此外，還可以探索共有產(chǎn)權(quán)住房制度，形成針對農(nóng)民工等中低收入人群、按照商品住房產(chǎn)權(quán)分期累計讓渡的購房支付機(jī)制。”

目前庫存壓力主要集中在三四線城市，而這些城市去庫存不能僅依賴住房政策，還需要產(chǎn)業(yè)支持。“不解決三四線城市的人口流出問題，房地產(chǎn)政策效果有限。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)是支撐城市人口集聚的關(guān)鍵因素，提高三四線城市的就業(yè)吸引力才是解決樓市庫存的重要出路。