原標(biāo)題：“首套貸”福利來(lái)了 利好兩類購(gòu)房群體

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策來(lái)了!近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策推出

《通知》提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。《通知》還提到，此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”中所說(shuō)的“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)認(rèn)定是否是首套房的參考標(biāo)準(zhǔn)。“認(rèn)房”是指銀行在發(fā)放房貸時(shí)，參考購(gòu)房家庭在當(dāng)?shù)孛聦?shí)際擁有住房套數(shù)；“認(rèn)貸”是指銀行會(huì)根據(jù)擬購(gòu)房人家庭在全國(guó)范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄來(lái)確定貸款比例。

目前，在全國(guó)各大城市購(gòu)買(mǎi)首套住房均可享受一定的優(yōu)惠政策，無(wú)論是首套房的首付比例還是房貸利率都明顯低于二套房。因此，在執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將更為寬松，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)購(gòu)房門(mén)檻將大幅下降。

記者向我市某房產(chǎn)中介了解到，從我市目前市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)投資房的人群不多，客戶多為購(gòu)置剛需房或改善房。自《通知》出臺(tái)后，已經(jīng)有客戶前來(lái)咨詢青島是否執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，特別是對(duì)于打算置換改善性住房的客戶，對(duì)該政策的關(guān)注度比較高。

據(jù)調(diào)查，我市不少地產(chǎn)從業(yè)者期待“認(rèn)房不認(rèn)貸”能在青島落地。在他們看來(lái)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”能夠釋放部分購(gòu)房需求，對(duì)市場(chǎng)起到一定的拉動(dòng)作用。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”仍在執(zhí)行

據(jù)悉，對(duì)于個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，全國(guó)各地執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)并不一樣。德邦證券研報(bào)顯示，目前包含青島在內(nèi)的共16個(gè)城市仍執(zhí)行最為嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。“認(rèn)房又認(rèn)貸”也就是不僅要看購(gòu)房家庭名下是否有房，還看購(gòu)房家庭是否在全國(guó)有過(guò)貸款記錄，一旦有房或有貸款記錄，都算作二套房，而二套房貸利率較高，并不利于購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)改善性住房。

在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)下，從房貸利率看，我市目前首套房貸利率為4%，二套房貸利率為4.8%，兩者利差為0.8%。從長(zhǎng)期來(lái)看，二套房貸相比于首套房高了不少。根據(jù)我市最新住房公積金貸款首付比例，購(gòu)買(mǎi)我市非限購(gòu)區(qū)域的首套和第二套自住住房，公積金貸款首付比例分別為20%和30%，二套房首付比例比首套房高出10%，極大提高了購(gòu)房者的購(gòu)房成本。執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，將大大提高購(gòu)房者購(gòu)房支付能力，減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。以購(gòu)買(mǎi)總價(jià)400萬(wàn)元的二套房為例，按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，首付30%，需要支付首付120萬(wàn)元，如果能“認(rèn)房不認(rèn)貸”，按照首套房20%的比例支付首付款，可少付40萬(wàn)元。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策將利好兩類購(gòu)房群體：一類是常住地有一套貸款住房準(zhǔn)備賣(mài)出房子換房的群體，另一類是在常住地外其他城市有過(guò)房貸記錄但本地?zé)o房的購(gòu)房客群。政策若落地，這兩類客群再次購(gòu)買(mǎi)房屋將按照首套房的房貸利率計(jì)算，可直接降低購(gòu)房成本。“對(duì)市場(chǎng)而言‘認(rèn)房不認(rèn)貸’有利于改善性需求的釋放，也符合更好滿足改善性合理住房需求的政策方針，提升市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。”

李雅雯