原標(biāo)題：樓市穩(wěn)中走低 近郊成為主力

半場曲終，2017年上半年樓市落下帷幕。據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1~6月，青島市新房共成交98955套，成交面積9044528.58平方米。其中，新建住宅一共成交89251套，同比2016年小幅上漲6.64%。

整體呈穩(wěn)中下降

數(shù)據(jù)顯示，年初樓市以21284套高位開場，春節(jié)過后的二月新建住宅成交11776套，出現(xiàn)明顯下降，為上半年成交量最低點。之后“金三”到來，新房市場顯著回暖，當(dāng)月新建住宅成交量攀升至16395套。3月底，隨著青島樓市首輪“新政”出臺，以及限購、限貸等“組合拳”相繼打出，令四五月成交 “歸冷”，新建住宅月成交量分別為13435套、14497套，走低明顯。之后樓市進(jìn)入6月，在多層因素的“疊加”影響下，新房市場正式進(jìn)入“淡季”，當(dāng)月新房成交量僅為11864套，成為今年上半年成交量的第二低谷。總體看，今年上半年成交起伏明顯，整體曲線呈下降趨勢。

近郊區(qū)需求剛勁

從區(qū)域來看，青島近遠(yuǎn)郊區(qū)域表現(xiàn)異常突出，黃島、城陽、膠州、即墨占據(jù)新房成交量前四名席位，且上述四區(qū)(市)上半年新房成交量均突破1萬套“關(guān)口”。

其中，青島西海岸一騎絕塵，成交21274套，成為全市范圍內(nèi)唯一成交破2萬套的區(qū)域，成交面積高達(dá)2184780.1平方米，以21%的占比率高居全市榜首。

城陽區(qū)與膠州則并駕齊驅(qū)，上半年新房成交量分別為15221套、14773套，占比均為15%，并列全市第二;成交面積也不分伯仲，分別為是1524620.56平方米、1538650.43平方米。

此外，即墨樓市表現(xiàn)搶眼，今年上半年，即墨新房成交11602套，全市占比率12%，新房成交面積1305871.61平方米，位列第四位。

對此，銳理新媒體青島總經(jīng)理馬光明認(rèn)為，近郊區(qū)盤受青睞的原因主要有兩個，第一是隨著政策及房貸收緊，將剛需與投資由主城區(qū)“擠壓”到近郊區(qū);再者，近郊區(qū)的城市規(guī)劃與升級得到了購房者的認(rèn)可，譬如黃島區(qū)的綜合升級發(fā)展、膠州新機(jī)場建設(shè)、即墨藍(lán)色硅谷核心區(qū)的打造與地鐵11號線持續(xù)推進(jìn)等，這些未來前景的重大利好因素成為吸引購房者的重要原因。

主城區(qū)低成交比將成常態(tài)

數(shù)據(jù)顯示，主城區(qū)自今年上半年開始，全面退居第二梯隊。其中原本的剛需集中地李滄區(qū)表現(xiàn)明顯，上半年新房成交8060套，成交面積87746.09平方米，新房成交量占比8%，李滄區(qū)由剛需高地變到成交量下滑洼地。

“主要原因是李滄區(qū)曾在2009~2014年間，出現(xiàn)一大批項目集中建設(shè)，因此市場供給豐沛，‘量大價低’成為剛需優(yōu)選地域，所以在當(dāng)時占比較高，現(xiàn)階段下購房剛需逐漸移向城陽及其它遠(yuǎn)郊區(qū)，因此從全市范圍宏觀來看，李滄成交占比走低也就并不足為奇了，而且這也將成為新常態(tài)。”馬光明分析認(rèn)為。

此外，高新區(qū)與市南區(qū)銷售占比分別是2%和1%;成交量分別為2547套、725套;交易面積分別為338729.32平方米、85109.76平方米，排名墊后。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，市南區(qū)及高新區(qū)現(xiàn)階段市場趨近飽和，以及供地方面等因素，造成成交波動不大。

下半年不排除政策加碼可能

總體來看，半年來成交量雖有起伏，但整體上保持了平穩(wěn)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在“四限”政策陸續(xù)出臺后，明顯讓成交量得到了“抑制”。并且在今年下半年，在政策的持續(xù)發(fā)酵影響下，青島樓市將會繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。

“前期限購政策對穩(wěn)定市場起到了積極作用，尤其抑制住了炒作性投資，大概平抑掉20%左右。雖然目前來看收效明顯，但后期也不排除政策加碼的可能。”馬光明認(rèn)為。

其中，對于購房者比較關(guān)注的下半年青島房貸行情，多名金融業(yè)內(nèi)人士表示，“首套房基準(zhǔn)”或?qū)⒊蔀闃鞘谐B(tài)，并且到今年年底乃至明年，或許很難出現(xiàn)大規(guī)模的房貸折扣現(xiàn)象，即便存在有的股份制銀行會對優(yōu)質(zhì)客戶釋放一定優(yōu)惠，但已很難有類似八五折的大折扣。專家表示，結(jié)合“四限”政策及實際情況，建議購房者謹(jǐn)慎分析，穩(wěn)健購置。 李鵬飛